西安珠江新城业主拒绝新物业进场：不认可选聘程序

近日，在西安市珠江新城小区发生了一件“怪事”。新物业要进驻，本来是一件值得全体业主庆贺的喜事，不曾想却被一批反对业主堵在了小区门口.....大家牢牢把住大门，组成一堵人墙，用实际行动捍卫自己的家园，拒绝新物业进场。现场也有部分业主敲锣打鼓欢迎新物业公司，并与反对业主发生激烈争吵，大量民警也赶到现场维持秩序。

小区物业更换，为什么会出现这种场面？

业主：不认可业委会“请”来的新物业

很多参与抵制新物业进场的业主明确表示，这家新物业公司——公元物业是在业委会未合法合规组织召开选聘、解聘物业的业主大会以及在招标过程中围标、串标的情况下，私自被业委会主任“请”来的。

业主宋先生说：“业委会与新物业相互配合、强行进入的行为，严重扰乱了小区业主的正常生活，影响了社区的和谐稳定，对此我们感到非常气愤。”

业主张女士称他们对业委会招聘新物业公司的流程存在很多质疑。在业主大会上，中标候选人从3选1变为2选1，老物业被排除在外。同时，他们也发现，参与投标的公司与最后中标的公元物业存在关联关系。“这明显是围标、串标的违法行为，这样选出来的物业公司怎么能够代表全体业主的意见？”为此，张女士也与多名业主一同多次向街办、业委会反映，但自始至终都没得到一个正面的回复。

业主王先生表示，他认为业委会并不能代表广大业主。“这次选聘新物业，我们大部分业主都没有投票。我们认为还是应该按照正规流程，举行业主大会再投一次票。”

业委会：所有选聘程序合规合法

记者从珠江新城小区业委会赵主任处了解到，2019年3月，业委会召开第二次业主大会并公开选聘物业公司。2019年8月，业委会进行第一次公开招标，因为业主的意见没有达成统一，故终止招标。2020年7月1日，业委会组织第二次招标，并正式启动公开选聘新物业的流程。

“经过第二次业主大会、招投标等流程，最终选定了公元物业作为新的物业公司。整个过程，都是向街道、社区报备过的，程序也都合法合规。而且，更换物业的整个过程，我们都及时向全体业主公布了。”

老物业：业主通过律师发函不让撤场

既然小区业委会已经选聘了新物业，老物业为何不配合办理交接手续呢？

西安珠江新城老物业公司项目负责人回应称，“之所以不走，是因为在新物业选聘过程中，我们作为中标候选人被无故排除在外；另外，部分业主已针对业委会发起撤销业主大会决议的民事诉讼，同时向大明宫街道办和未央区政府提起行政复议，要求政府介入调查业委会违规情况；而且业主们也已通过律师向我们公司发函，要求我们不得擅自退场。”

“在法院尚未给出判决结果的情况下，我们仍然是珠江新城小区的合法物业服务方，会继续按照物业服务合同约定做好小区的物业服务工作。”该小区物业负责人解释说。

随后，一位业主主动向记者出示了其行政复议结果——《西安市未央区人民政府行政复议决定书》。记者从该决定书中看到，西安市未央区人民政府认定大明宫街道办事处在珠江新城新物业选聘过程中存在未在法定期限内履职的违法行为。而同时，记者也在决定书中发现，大明宫街办承认在选聘物业公司存在2选1的情况，超出了业主大会的授权规定。

针对上述情况，记者又走访了对物业管理负有指导监督责任的大明宫街道办。

据了解，西安市未央区大明宫街道办在此之前，已针对西安珠江新城小区选聘新物业过程中业委会和业主的矛盾焦点问题，给出了具体的书面回复。大明宫街道办相关负责人表示，因收到西安珠江新城小区部分业主的联名信，反映珠江新城小区业主大会在新物业选聘投票表决程序上存在严重问题。在经过初步核实并确认问题属实后，于2020年9月21日发函责令业主委员会暂缓于2020年9月22日启动的业主大会开箱计票工作。

那么，在没有按照合法程序召开业主大会进行解聘和选聘物业企业的情况下，新物业是如何选定并进场的呢？

大明宫街办:已予以回复

关于这场新老物业之争，大明宫街道办相关负责人表示，街道和社区一直努力地在协调解决，并组织召开多次专题会进行研究讨论。前期物业服务到期后，珠江新城小区业委会已于2019年召开了业主大会，最终确定的物业公司也是根据招投标公司发布的中标通知书中决定的。对于一些业主的投诉，经走访了解，也并未发现违规行为。

目前，大明宫街办已经安排了新老物业、业委会、住建局、街道等几方一起讨论，"希望能以合理合规的方式解决这场纠纷。"

关于这场新老物业之争，大明宫街道办相关负责人表示，街道和社区一直努力地在协调解决，并组织召开多次专题会进行研究讨论。前期物业服务到期后，珠江新城小区业委会已于2019年召开了业主大会，最终确定的物业公司也是根据招投标公司发布的中标通知书中决定的。对于一些业主的投诉，经走访了解，也并未发现违规行为。

目前，大明宫街办已经安排了新老物业、业委会、住建局、街道等几方一起讨论，"希望能以合理合规的方式解决这场纠纷。"

就上述纠纷，记者采访了北京市安博律师事务所律师李志勇。李律师表示，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。”该《条例》第十九条第一款还规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

李律师强调，在该案例中，业主代表、业委会、老物业各方争议焦点在于新物业选聘流程是否合规以及业委会是否超出业主大会授权范围。如果招投标这一行为本身违反法律禁止性规定，侵害到全体业主合法权益，那就属于另一法律关系。但解决本案争议焦点根本问题在于核验选票的真实性、合法性，确定选聘解聘物业以及业委会将中标候选单位3改2是否达到双过半（专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主）同意的法定要件。核查清楚上述情况，所有问题就迎刃而解。